Giriş: Ev Hayali Kuranların Bilmesi Gerekenler
Ev sahibi olmak, birçok kişinin hayatındaki en büyük finansal yatırımlardan biridir. Günümüzde konut projelerinin sayısı artarken, henüz inşa edilmemiş konutları satın alma yöntemi olan “ön ödemeli konut satışları” da yaygınlaşıyor. Ancak bu yöntem, ödemelerinizi yaptığınız halde konutunuzu zamanında teslim alamama, projenin tamamlanamaması veya vaat edilenden farklı özelliklerde bir konut ile karşılaşma gibi çeşitli riskleri de beraberinde getiriyor.
Tüketiciler için bu risklerin farkında olmak ve haklarını bilmek son derece önemli. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, ön ödemeli konut satışlarında tüketicileri korumak için birçok düzenleme getirmiştir. Bu yazıda, henüz inşa edilmemiş veya inşa halindeki bir konutu satın almayı düşünenler için yasal haklarınızı ve dikkat etmeniz gereken hususları detaylıca inceliyoruz.
Ön Ödemeli Konut Satışı Nedir?
Ön ödemeli konut satışı, tüketicinin satış bedelinin bir kısmını veya tamamını önceden ödediği, konutun tesliminin ise sonradan yapıldığı satış türüdür. Bu tanım oldukça önemlidir çünkü her gayrimenkul satışı, ön ödemeli konut satışı kapsamına girmez.
Ön ödemeli konut satışı kapsamına giren durumlar:
- Konutun tesliminden önce bedelin bir kısmı veya tamamının ödenmesi
- Satılan gayrimenkulün konut (ev, daire, apartman vb.) niteliğinde olması
Ön ödemeli konut satışı kapsamına girmeyen durumlar:
- Bitmiş ve teslime hazır konutların satışı
- Dükkân, ofis gibi ticari nitelikteki taşınmazların satışı
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsa sahibine ilişkin menfaatler
Sözleşme Öncesi Bilmeniz Gerekenler
Ön ödemeli konut satın alırken attığınız her adım önemlidir. Sözleşme imzalamadan önce dikkat etmeniz gereken birçok husus bulunmaktadır:
1. Ön Bilgilendirme Formu
Satıcı, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce size ön bilgilendirme formu vermek zorundadır. Bu form, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 5. maddesinde belirtilen zorunlu bilgileri içermelidir. Bu form sayesinde sözleşmenin içeriğini önceden inceleyebilir ve değerlendirebilirsiniz.
2. Yapı Ruhsatı Kontrolü
Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzalanamaz. Bu, projenin yasal izinlerinin alındığını gösteren önemli bir belgedir. Satıcının yapı ruhsatını göstermesini isteyebilirsiniz.
3. Teknik Dokümanların İncelenmesi
Ön bilgilendirme formunun ekinde şu belgelerin yer alması zorunludur:
- Bağımsız bölüm planı
- Vaziyet planı
- Kat planı
- Mahal listesi (teknik şartname)
Bu belgeler, satın alacağınız konutun detaylarını gösterir. Konutun brüt ve net alanlarını, konumunu, cephesini ve iç özelliklerini bu belgelerden kontrol edebilirsiniz.
4. Tapu Kaydı İncelemesi
Konutun inşa edileceği arsanın mülkiyetine ilişkin Tapu Müdürlüğü nezdinde araştırma yapmanız önerilir. Tapu kaydı üzerinde satın alacağınız konutun değerini düşüren şerh, beyan veya ipoteklerin olup olmadığını kontrol etmelisiniz.
5. Teminat Türü Bilgisi
Satıcının ödemelerinizi koruma altına almak için hangi teminat türünü sunacağını öğrenmelisiniz. Kanun, belirli büyüklükteki projelerde teminat sunulmasını zorunlu kılmıştır.
6. Ödeme Şekli
Satın aldığınız konut için ödeme planınıza ilişkin senetler düzenlenecekse, bu senetlerin nama yazılı olmasına ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı düzenlenmesine dikkat etmelisiniz.
Geçerli Bir Sözleşme Nasıl Yapılır?
Ön ödemeli konut satışı resmi şekil şartına tabidir. Sözleşme iki şekilde geçerli olarak yapılabilir:
- Kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı bir sözleşme ile
- Noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi ile
Bu iki yöntemin dışında yapılan sözleşmeler geçerli değildir. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadan sizden herhangi bir ödeme yapmanızı veya sizi borç altına sokan herhangi bir belge vermenizi isteyemez.
Sözleşme Özellikleri
Geçerli bir sözleşmenin sahip olması gereken bazı özellikler vardır:
- En az on iki punto büyüklüğünde yazılması
- Anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde düzenlenmesi
- Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 7. maddesinde sayılan zorunlu hususları içermesi
- Bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunludur
Tüketicinin Hakları
1. Cayma Hakkı
Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Bu hakkın kullanılmasına ilişkin bildirimin satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.
Cayma hakkının kullanılması durumunda:
- Tüketiciye iade edilmesi gereken tutar
- Tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge
Cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 14 gün içinde tüketiciye geri verilmelidir.
2. Sözleşmeden Dönme Hakkı
Tüketici, sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Bu durumda satıcı, belirli oranlarda tazminat talep edebilir:
- İlk üç ay için sözleşme bedelinin %2’si
- Üç ila altı ay arası için %4’ü
- Altı ila on iki ay arası için %6’sı
- On iki ila yirmi dört ay arası için %8’i
Ancak aşağıdaki durumlarda tüketici, herhangi bir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir:
a) Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi
b) Tüketicinin ölmesi
c) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması nedeniyle ödemeleri yapamaması
ç) Tüketicinin taksitle satış önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi
d) Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması
e) Yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanmayan nedenlerle projede değişiklik yapılması
Sözleşmeden dönülmesi durumunda tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde tüketiciye geri verilmelidir.
3. Bağlı Kredi Kullanan Tüketicinin Hakları
Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda:
- Bağlı kredi sözleşmesi, cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer
- Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez
Konut Teslim Şartları
Teslim Süresi
Ön ödemeli konut satışlarında konutun yasal teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Satıcı ve tüketici anlaşarak daha kısa bir süre belirleyebilirler ve satıcı bu süreyle bağlıdır.
Teslim Şekli
Konutun teslimi iki şekilde gerçekleştirilebilir:
- Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili
- Kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte konutun oturmaya elverişli bir şekilde zilyetliğinin devri
Önemli bir not: Konutun fiilen teslim edilmiş olması veya sadece anahtarının teslim edilmiş olması, konutun resmi şekilde teslim edilmiş olduğu anlamına gelmez.
Proje Değişiklikleri
Sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Bu durumda:
- Tüketici, yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek 1 ay içinde herhangi bir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir
- Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanması durumunda, satıcı yukarıda belirtilen oranlarda tazminat talep edebilir
Tüketici Ödemelerinin Güvence Altına Alınması
Konut adedi 30 ve üzerinde olan projeler için satıcının, konut satışına başlamadan önce aşağıdaki teminatlardan en az birini sağlaması zorunludur:
- Bina tamamlama sigortası – Projenin tamamlanamaması riskine karşı yapılan sigorta
- Banka teminat mektubu – Bankanın, satıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde ödemeyi taahhüt ettiği garanti
- Hakediş sistemi – Ödemelerin projenin ilerleme durumuna göre yapıldığı sistem
- Bağlı kredi ile teminat – Kredi kuruluşunun projeyi kontrol ettiği sistem
Konut adedi 30’un altındaki projeler için teminat sunulması zorunlu değildir, ancak ön ödemeli konut satışlarına ilişkin diğer düzenlemeler bu projeler için de geçerlidir.
Pratik Örnekler ve Tavsiyeler
Örnek 1: Cayma Hakkının Kullanılması
Ahmet Bey, 1 Mart 2023’te ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzaladı. 10 Mart 2023’te sözleşmeden caymak istediğine karar verdi. Noterden göndereceği bir ihtarname ile herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden sözleşmeden cayabilir. Satıcı, ihtarnamenin kendisine ulaşmasından itibaren 14 gün içinde Ahmet Bey’in ödediği bedeli iade etmek ve onu borç altına sokan belgeleri geri vermek zorundadır.
Örnek 2: Sözleşmeden Dönme Hakkı
Ayşe Hanım, 15 Nisan 2023’te ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzaladı. 8 ay sonra sözleşmeden dönmek istedi. Bu durumda satıcı, sözleşme bedelinin %6’sına kadar tazminat talep edebilir. Ancak satıcı yükümlülüklerini yerine getirmemiş olsaydı, Ayşe Hanım herhangi bir tazminat ödemeden sözleşmeden dönebilirdi.
Örnek 3: Proje Değişikliği
Mehmet Bey’in satın aldığı konutun yer aldığı projede, balkonların büyüklüğünün küçültülmesi gibi bir değişiklik yapıldı. Satıcı bu değişikliği Mehmet Bey’e yazılı olarak bildirdi. Mehmet Bey, 1 ay içinde herhangi bir bedel ödemeden sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
Tavsiyeler:
- Araştırma yapın: Satıcı firmanın geçmiş projelerini, teslimat sürecini ve müşteri memnuniyetini araştırın.
- Belgeleri saklayın: Ön bilgilendirme formu, sözleşme ve tüm ödeme belgelerinin kopyalarını saklayın.
- Yazılı iletişimi tercih edin: Satıcı ile olan tüm iletişiminizin yazılı olmasına özen gösterin.
- Hukuki destek alın: Özellikle büyük meblağlı işlemlerde, sözleşme imzalamadan önce bir avukata danışmayı düşünün.
- Teslim tarihini kontrol edin: Sözleşmede belirtilen teslim tarihinin 48 ayı geçmediğinden emin olun.
- Teminat türünü öğrenin: Satıcının ödemelerinizi hangi yöntemle teminat altına aldığını mutlaka öğrenin.
Sonuç
Ön ödemeli konut satın almak, doğru bilgiler ve dikkatli adımlarla güvenli bir yatırım olabilir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelikler, tüketicileri korumak için önemli düzenlemeler getirmektedir.
Özetle, ön ödemeli konut satın alırken şu hususlara dikkat etmelisiniz:
- Sözleşme imzalamadan önce ön bilgilendirme formunu ve teknik belgeleri detaylıca incelemek
- Yapı ruhsatının alınmış olduğunu kontrol etmek
- Tapu kaydındaki şerh, beyan ve ipotekleri araştırmak
- Teminat türünü öğrenmek
- Cayma ve sözleşmeden dönme haklarınızı bilmek
- Konutun teslim şartlarını ve süresini kontrol etmek
- Proje değişikliği durumunda haklarınızı bilmek
Ön ödemeli konut satın alırken bilinçli bir tüketici olmak, olası mağduriyetlerin önüne geçmenin en etkili yoludur.
Kaynakça
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
- Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik
- Ticaret Bakanlığı, “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme”, 19 Ekim 2022