Giriş: Ev Hayali Kuranların Bilmesi Gerekenler
Ev sahibi olmak, Türkiye’de yaşayan ailelerin en büyük hayallerinden biri olmaya devam ediyor. TÜİK 2024 verilerine göre, konut satışlarının %40’ından fazlası ön ödemeli satış yöntemiyle gerçekleştiriliyor. Bu oran, özellikle büyük şehirlerde %60’lara kadar çıkabiliyor.
Ön ödemeli konut satışları, henüz inşa edilmemiş veya inşa halindeki konutları satın alma yöntemi olarak giderek yaygınlaşıyor. Ancak bu yöntem, ödemelerinizi yaptığınız halde konutunuzu zamanında teslim alamama, projenin tamamlanamaması veya vaat edilenden farklı özelliklerde bir konut ile karşılaşma gibi çeşitli riskleri de beraberinde getiriyor.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, ön ödemeli konut satışlarında tüketicileri korumak için güçlü düzenlemeler getirmiştir. Bu kapsamlı rehberimizde, henüz inşa edilmemiş veya inşa halindeki bir konutu satın almayı düşünenler için yasal haklarınızı, güncel Yargıtay kararlarını ve dikkat etmeniz gereken hususları detaylıca inceliyoruz.
Ön Ödemeli Konut Satışı Nedir?
Ön ödemeli konut satışı, tüketicinin satış bedelinin bir kısmını veya tamamını önceden ödediği, konutun tesliminin ise sonradan yapıldığı satış türüdür. Bu tanım, hangi işlemlerin bu kapsama girdiğini belirlemek açısından kritik önemdedir.
Kapsama Giren Durumlar:
- Konutun tesliminden önce bedelin bir kısmı veya tamamının ödenmesi
- Satılan gayrimenkulün konut (ev, daire, apartman, villa vb.) niteliğinde olması
- İnşaat kredisi kullanılarak yapılan ödemeler
- Peşin ödeme ile yapılan satışlar
Kapsama Girmeyen Durumlar:
- Bitmiş ve teslime hazır konutların satışı
- Dükkân, ofis gibi ticari nitelikteki taşınmazların satışı
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsa sahibine ilişkin menfaatler
- Kooperatif ortaklığı şeklindeki işlemler
Sözleşme Öncesi Bilmeniz Gerekenler
Ön ödemeli konut satın alırken attığınız her adım kritik önemdedir. Sözleşme imzalamadan önce aşağıdaki hususları mutlaka kontrol etmelisiniz:
1. Ön Bilgilendirme Formu
Satıcı, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in 5. maddesi uyarınca sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce size ön bilgilendirme formu vermek zorundadır.
Form içeriği:
- Satıcının tam ticaret unvanı ve adresi
- Konutun teknik özellikleri
- Ödeme planı detayları
- Teslim tarihi ve şartları
- Teminat türü ve miktarı
2. Yapı Ruhsatı Kontrolü
Kritik kural: Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzalanamaz. Bu kontrol, İmar Kanunu uyarınca zorunludur.
Yapmanız gerekenler:
- Yapı ruhsatının aslını görün (fotokopi yeterli değil)
- Ruhsatta belirtilen inşaat süresini kontrol edin
- İlgili belediyeden ruhsatın geçerliliğini teyit edin
3. Teknik Dokümanların Detaylı İncelemesi
Ön bilgilendirme formunun ekinde zorunlu olarak bulunması gereken belgeler:
| Belge Türü | İçeriği | Kontrol Noktaları |
|---|---|---|
| Bağımsız Bölüm Planı | Satın alacağınız konutun detayları | Brüt/net alan, oda sayısı, balkon varlığı |
| Vaziyet Planı | Konutun parseldeki konumu | Yönü, komşuluk durumu, açık alanlar |
| Kat Planı | Kattaki diğer daireler | Komşu dairelerin özellikleri |
| Mahal Listesi | Teknik şartname | Malzeme kalitesi, marka bilgileri |
4. Tapu Kaydı Araştırması
Mutlaka araştırılması gerekenler:
- Arsanın mülkiyet durumu
- Tapu üzerindeki şerh, beyan ve ipotekler
- İcra, haciz gibi kısıtlamalar
- İmar durumu ve değişiklik talepleri
5. Teminat Türü ve Güvenilirlik Analizi
30 ve üzeri konut içeren projeler için teminat zorunludur. Teminat türleri ve güvenilirlik seviyeleri:
| Teminat Türü | Güvenilirlik | Avantajları | Dezavantajları |
|---|---|---|---|
| Bina Tamamlama Sigortası | Oldukça güvenli | Sigorta şirketi garantisi | Prim maliyeti |
| Banka Teminat Mektubu | Oldukça güvenli | Banka garantisi | Yüksek maliyet |
| Hakediş Sistemi | Güvenli | İlerleme kontrolü | Karmaşık süreç |
| Bağlı Kredi | Orta düzeyde güvenli | Banka denetimi | Kredi koşulları |
Geçerli Bir Sözleşme Nasıl Yapılır?
Ön ödemeli konut satışı resmi şekil şartına tabidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre, bu şarta uyulmayan sözleşmeler kesin hükümsüzdür.
Geçerli Sözleşme Türleri:
1. Kat İrtifakı Devri + Yazılı Sözleşme
- Kat irtifakının tüketici lehine tapu siciline tescili
- Beraberinde yapılan yazılı sözleşme
- Avantaj: Güçlü hukuki koruma
- Dezavantaj: Tescil masrafları
2. Noterlik Satış Vaadi Sözleşmesi
- Noterliklerde düzenlenen sözleşme
- Noter tarafından imza beyanı alınması
- Avantaj: Hızlı süreç
- Dezavantaj: Ek noter harçları
Sözleşme Formatı Gereksinimleri:
✅ En az 12 punto büyüklüğünde yazılması
✅ Anlaşılabilir Türkçe ile düzenlenmesi
✅ Yönetmeliğin 7. maddesindeki zorunlu hususları içermesi
✅ Bir örneğinin tüketiciye verilmesi
Tüketicinin Hakları
1. Cayma Hakkı (14 Gün)
Süre: Sözleşme tarihinden itibaren 14 gün
Koşul: Herhangi bir gerekçe gösterme zorunluluğu YOK
Ceza: Cezai şart ödemesi YOK
Bildirim: Noterlik aracılığıyla yeterli
İade süreci:
- Cayma bildiriminin satıcıya ulaşması: 0. gün
- Satıcının iade yükümlülüğü: En geç 14. gün
- İade kapsamı: Tüm ödemeler + borç altına sokan belgeler
2. Sözleşmeden Dönme Hakkı (24 Ay)
Genel dönme: Sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden
Tazminat oranları:
| Süre | Tazminat Oranı |
|---|---|
| 0-3 ay | %2 |
| 3-6 ay | %4 |
| 6-12 ay | %6 |
| 12-24 ay | %8 |
Tazminatsız Dönme Durumları:
Satıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi
Tüketicinin ölmesi
Sürekli kazanç kaybı nedeniyle ödememe
Taksitle satış önerisinin reddedilmesi
Bir konutun birden fazla kişiye satılması
Yasal zorunluluk dışı proje değişiklikleri
İade süresi: Dönme bildiriminden itibaren en geç 180 gün
3. Bağlı Kredi Kullanan Tüketicinin Özel Hakları
Temel prensipler:
- Bağlı kredi sözleşmesi cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer
- Cayma hakkı süresince hiçbir masraf talep edilemez
- Faiz, komisyon, sigorta primi işletilmez
Konut Finansmanı Sistemi kapsamında özel koruma:
- Kredi kuruluşu projeyi detaylı inceler
- Hakediş ödemelerine bağlı kredi kullandırımı
- Proje tamamlanamama durumunda kredi durdurma
Konut Teslim Şartları
Teslim Süresi Hesaplaması
Azami süre: Sözleşme tarihinden itibaren 48 ay
Kısa süre belirleme: Taraflar anlaşarak daha kısa süre belirleyebilir
Bağlayıcılık: Belirlenen süre satıcı için kesin yükümlülüktür
Geçerli Teslim Şekilleri:
1. Kat Mülkiyeti Tescili
- Konutun tüketici adına tapuya tescil edilmesi
- En güvenli yöntem
- Tam mülkiyet hakkı kazanımı
2. Kat İrtifakı Tescili + Zilyetlik Devri
- Kat irtifakının tapu siciline tescili
- Konutun oturmaya elverişli şekilde teslimi
- Ara çözüm niteliğinde
Teslim Gecikmeleri ve Sonuçları
Gecikme durumunda tüketici hakları:
- Sözleşmeden tazminatsız dönme
- Gecikme tazminatı talep etme
- İleri tarihli teslim için anlaşma yapma
Gecikme tazminatı hesaplaması:
Günlük tazminat = (Ödenen tutar × TCMB indirim oranı) / 365
Eksiklikli Teslim Durumları
Kabul edilmeyecek teslim şekilleri:
- Sadece anahtar teslimi
- İskan ruhsatı olmayan teslim
- Ortak alanlar tamamlanmamış teslim
- Teknik şartnameye uygun olmayan teslim
Tüketici Ödemelerinin Güvencesi
Teminat Zorunluluğu Kriterleri:
Zorunlu teminat: 30 ve üzeri konut içeren projeler
İsteğe bağlı: 30’un altındaki projeler
Kapsam: Tüketici ödemelerinin en az %90’ı
Teminat Türleri Detay Analizi:
1. Bina Tamamlama Sigortası
Nasıl çalışır:
- Sigorta şirketi projeyi analiz eder
- Tamamlanamama riskine karşı poliçe düzenlenir
- Problem durumunda sigorta devreye girer
Avantajları:
- Güçlü finansal kurumların garantisi
- Kapsamlı risk analizi
- Hızlı tazmin süreci
Riskleri:
- Sigorta şirketinin finansal durumu
- Poliçe şartlarındaki istisnalar
2. Banka Teminat Mektubu
Şartları:
- A grubu banka düzenlemesi
- Koşulsuz ve geri alınamaz
- İlk talepte ödeme garantisi
Kontrol noktaları:
- Teminat mektubunun aslını görün
- Son geçerlilik tarihini kontrol edin
- Düzenleyen bankanın A grubu olduğunu doğrulayın
3. Hakediş Sistemi
İşleyiş:
- Proje ilerlemesi bağımsız denetçi tarafından kontrol edilir
- Ödemeler ilerleme raporlarına göre yapılır
- %100 güvence sağlamaz ama risk azaltır
Avantajları:
- Sürekli proje takibi
- Aşamalı ödeme
- Şeffaflık
4. Bağlı Kredi Sistemi
Özellikler:
- Kredi kuruluşu projeyi detaylı inceler
- Hakediş raporlarına bağlı ödeme
- Proje durduğunda kredi durdurulur
Pratik Örnekler ve Hesaplamalar
Örnek 1: Cayma Hakkı Hesaplaması
Durum: Ahmet Bey, 1 Mart 2025’te 800.000 TL’lik konut için sözleşme imzaladı ve 200.000 TL peşinat ödedi. 10 Mart 2025’te caymak istiyor.
Hesaplama:
- Sözleşme tarihi: 1 Mart 2025
- Cayma bildirimi: 10 Mart 2025 (9 gün sonra)
- Durum: Cayma hakkı süresi içinde ✅
- Cezai şart: 0 TL
- İade edilecek tutar: 200.000 TL (tam tutar)
- İade süresi: En geç 24 Mart 2025
Örnek 2: Sözleşmeden Dönme Tazminatı
Durum: Ayşe Hanım, 15 Nisan 2024’te 1.200.000 TL’lik konut için sözleşme imzaladı. 8 ay sonra (15 Aralık 2024) dönmek istiyor. Şimdiye kadar 600.000 TL ödedi.
Hesaplama:
- Geçen süre: 8 ay (6-12 ay aralığında)
- Tazminat oranı: %6
- Tazminat tutarı: 1.200.000 × 0.06 = 72.000 TL
- İade edilecek tutar: 600.000 – 72.000 = 528.000 TL
- İade süresi: En geç 15 Haziran 2025 (180 gün)
Örnek 3: Gecikme Tazminatı Hesaplaması
Durum: Mehmet Bey’in konutu 30 Haziran 2024’te teslim edilecekti. 31 Aralık 2024’te (6 ay gecikme) teslim edildi. Ödediği tutar: 900.000 TL. TCMB indirim oranı: %8.5
Hesaplama:
Gecikme günü: 184 gün
Günlük tazminat: (900.000 × 0.085) / 365 = 209,59 TL
Toplam tazminat: 209,59 × 184 = 38.564 TL
Örnek 4: Proje Değişikliği Durumu
Durum: Zeynep Hanım’ın konutunun balkon alanı 12 m²’den 8 m²’ye düşürüldü. Satıcı 15 Ocak 2025’te noter aracılığıyla bildirdi.
Hakları:
- 1 ay içinde (15 Şubat 2025’e kadar) tazminatsız dönme hakkı
- Değişikliği kabul edip sözleşmeye devam etme hakkı
- Alan farkından dolayı bedel indirimi talep etme hakkı
Sık Sorulan Sorular
1. Ön ödemeli konut satışında hangi belgeler mutlaka istenmeli?
Cevap: Yapı ruhsatı, ön bilgilendirme formu, teknik çizimler (vaziyet planı, kat planı, bağımsız bölüm planı), mahal listesi, teminat belgesi ve tapu örneği mutlaka istenmelidir. Bu belgeler olmadan sözleşme imzalamayın.
2. Cayma hakkım var mı? Ne kadar sürede kullanabilirim?
Cevap: Evet, sözleşme tarihinden itibaren 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden cayma hakkınız vardır. Bu hakkı noter aracılığıyla kullanabilirsiniz.
3. Konut teslim tarihinde verilmezse ne olur?
Cevap: Teslim gecikmesi durumunda sözleşmeden tazminatsız dönebilir, gecikme tazminatı talep edebilir veya yeni bir teslim tarihi için anlaşma yapabilirsiniz. Gecikme tazminatı TCMB indirim oranına göre hesaplanır.
4. Proje değişikliği yapılabilir mi? Haklarım neler?
Cevap: Proje değişikliği ancak yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilebilir. Bu durumda 1 ay içinde tazminatsız dönme hakkınız vardır. WhatsApp veya SMS bildirimi geçerli değildir.
5. Teminat ne İşe yarar? Hangi projeler İçin zorunlu?
Cevap: Teminat, ödemelerinizi güvence altına alır. 30 ve üzeri konut içeren projelerde zorunludur. Bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi seçenekleri vardır.
6. Sözleşmem geçerli olması İçin hangi şartları sağlamalı?
Cevap: Sözleşme ya kat irtifakı tescili ile birlikte yazılı olarak ya da noterlikte satış vaadi sözleşmesi şeklinde yapılmalıdır. Basit yazılı sözleşmeler geçerli değildir.
7. Kredi kullanarak konut aldım, özel haklarım var mı?
Cevap: Evet, bağlı kredi kullananlar için özel koruma vardır. Cayma hakkı süresince hiçbir masraf ödemezsiniz. Kredi, cayma hakkı süresi bitiminde yürürlüğe girer.
8. İnşaat firması İflas ederse ödemelerim kaybolur mu?
Cevap: Teminat varsa ödemeleriniz güvence altındadır. Bina tamamlama sigortası veya banka teminat mektubu durumunda ödemelerinizi geri alabilirsiniz. 30’un altındaki projelerde teminat zorunluluğu yoktur.
9. Konut alan farkıyla teslim edilirse ne yapabilirim?
Cevap: Teknik şartnameye uygun olmayan teslimi kabul etmek zorunda değilsiniz. Alan farkından dolayı bedel indirimi talep edebilir veya sözleşmeden dönebilirsiniz.
10. Ön ödemeli konut satışında vergi avantajı var mı?
Cevap: KDV oranları konut türüne göre değişir. İlk konut alımında %1, diğer durumlarda %20 KDV uygulanır. Ayrıca belediye harçları ve tapu harcı ödenmelidir.
Kaynakça
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
- Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik
- Ticaret Bakanlığı, “Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme”, 19 Ekim 2022