Sivas’ta kiralık gayrimenkul sektörü, şehrin gelişen ticari yapısı ve öğrenci nüfusu ile birlikte sürekli büyümektedir. Bu dinamik ortamda kira hukuku, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkileri düzenleyen kritik bir hukuk dalı olarak karşımıza çıkmaktadır. Sobay Hukuk Bürosu olarak, Sivas’taki kira hukuku uyuşmazlıklarında müvekkillerimize kapsamlı hukuki destek sunmaktayız.
Kira Hukukunun Temel Prensipleri
Kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu’nun 299-356 maddeleri arasında düzenlenen, kiraya veren ile kiracı arasındaki hukuki ilişkileri yöneten özel hukuk dalıdır. Bu hukuk dalının amacı, tarafların haklarını koruyarak dengeli ve sürdürülebilir bir kira ilişkisi kurulmasını sağlamaktır.
Kira hukukunun kapsamı oldukça geniştir ve konut kiralarından ticari alan kiralarına, arsa kiralarından taşınır mal kiralarına kadar uzanır. Sivas’ta özellikle konut kiraları, üniversite öğrencilerinin yoğun talebi nedeniyle önemli bir pazar oluşturmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Hukuki Çerçevesi
Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Unsurları
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi, “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmasını, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmaktadır.
Kira sözleşmesinin temel unsurları şunlardır:
- Kiralanan şey: Taşınır veya taşınmaz mal olabilir
- Kira bedeli: Tarafların kararlaştırdığı bedel
- Süre: Belirli veya belirsiz süreli olabilir
- Taraflar: Kiraya veren ve kiracı
Sözleşmenin Şekli ve Geçerlilik Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca, süresi bir yıldan fazla olan konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılması zorunludur. Aksi takdirde sözleşme belirsiz süreli sayılır.
Sivas’ta yapılan kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken noktalar:
- Tarafların kimlik bilgileri
- Kiralanan gayrimenkulün tam adresi ve özellikleri
- Kira bedeli ve ödeme şekli
- Sözleşme süresi
- Depozito miktarı
- Tarafların hak ve yükümlülükleri
Kiracının Temel Hakları
Kiralanan Yeri Kullanma Hakkı
Kiracı, kira sözleşmesi ile kiralanan yeri sözleşmede belirlenen amaç doğrultusunda kullanma hakkına sahiptir. Bu hak, Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi ile güvence altına alınmıştır.
Ayıplara Karşı Koruma
Türk Borçlar Kanunu’nun 306. maddesi uyarınca, kiralanan şeyde kiracının bilmediği ayıplar bulunursa, kiraya veren bunları gidermekle yükümlüdür. Kiracı bu durumda:
- Ayıbın giderilmesini talep edebilir
- Kira bedelinde indirim isteyebilir
- Zararının tazminini talep edebilir
- Önemli ayıplarda sözleşmeden dönebilir
Kiracının Tamir ve Tadilat Hakları
Kiracı, kiraya verenin iznini almadan kiralanan yerde değişiklik yapamaz. Ancak, küçük çaplı tamirler için izin gerekmez, kiracının yapacağı tadilatların niteliği ve kapsamı önem taşımaktadır.
Kiraya Verenin Yükümlülükleri
Teslim Yükümlülüğü
Türk Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi gereğince, kiraya veren kiralanan şeyi sözleşmede öngörülen zamanda, kullanıma elverişli durumda ve bütün eklentileriyle birlikte kiracıya teslim etmekle yükümlüdür.
Ayıpları Giderme Yükümlülüğü
Kiraya veren, kiralanan şeydeki ayıpları gidermek ve kiracının sözleşmeye uygun kullanım hakkını sürdürmesini sağlamakla yükümlüdür. Bu yükümlülük sözleşme süresi boyunca devam eder.
Sükûneti Sağlama Yükümlülüğü
Kiraya veren, kiracının kiralanan yeri rahatça kullanabilmesi için gerekli sükûneti sağlamakla yükümlüdür. Sivas’ta özellikle öğrenci yurtları ve apartman dairelerinde bu husus önem kazanmaktadır.
Kira Bedeli ve Artış Oranları
Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kira bedeli, tarafların serbestçe kararlaştırdığı miktardır. Ancak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli sınırlamalar getirilmiştir.
Kira Artış Oranları
Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyatları Endeksi’ndeki on iki aylık ortalamalara göre hesaplanmaktadır.
Sivas’ta kira artışları konusunda dikkat edilmesi gereken noktalar:
- Yasal artış oranının aşılmaması
- Artış talebinin yazılı olarak yapılması
- Artışın sözleşme yenileme tarihinde uygulanması
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Sürenin Dolması
Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Ancak, kiracı kullanıma devam eder ve kiraya veren de buna itiraz etmezse, sözleşme aynı şartlarla uzamış sayılır.
Fesih Sebepleri
Türk Borçlar Kanunu uyarınca, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri ancak önemli sebeplerin varlığında feshedilebilir. Bu sebepler şunlardır:
Kiraya Veren Açısından:
- Kira bedelinin ödenememesi
- Sözleşme hükümlerinin ihlali
- Gerekli bakım yapılmaması
Kiracı Açısından:
- Kiralanan yerdeki ayıpların giderilmemesi
- Sükûnetin bozulması
- Sözleşme hükümlerinin kiraya veren tarafından ihlali
Tahliye Davası Süreci
Ön Şartlar
Tahliye davası açılmadan önce:
- İhtarname gönderilmesi
- Gerekli sürelerin beklenmesi
- Fesih bildiriminin yapılması gerekir
Dava Süreci
Tahliye davalarında:
- Tahliye davasının konusuna göre değişmekle birlikte sulh hukuk ve icra mahkemeleri yetkilidir
- Basit yargılama usulü uygulanır
- Kesin hüküm verilir
- İcra edilebilir
Depozito ve Güvence
Depozito Miktarı
Kira sözleşmelerinde alınabilecek depozito miktarı, üç aylık kira bedelini geçemez.
Depozitonun İadesi
Depozito, sözleşmenin sona ermesinde:
- Gayrimenkulün hasar tespit formu ile teslim alınması
- Borçların kapatılması
- Kalan miktarın kiracıya iadesi şeklinde işletilir
Özel Durumlar ve Çözüm Önerileri
Öğrenci Kiralarında Dikkat Edilecek Hususlar
Sivas’taki üniversite öğrencileri için kiralanan konutlarda:
- Ebeveyn kefaletinin alınması
- Akademik takvime uygun sözleşme sürelerinin belirlenmesi
- Ortak kullanım alanlarının düzenlenmesi önem taşır
Ticari Alan Kiralarında Özellikler
Ticari alan kiralarında:
- İşletme ruhsatı sorumluluğu
- Kiracının yatırım hakları
- Rekabet yasağı hükümleri
- Devir ve alt kira hususları düzenlenmelidir
Sobay Hukuk Bürosu Hizmetleri
Sivas Kira Avukatı olarak sunduğumuz hizmetler:
Danışmanlık Hizmetleri
- Kira sözleşmesi hazırlanması
- Hukuki danışmanlık
- Risk analizi ve önleme
Dava Takip Hizmetleri
- Tahliye davaları
- Alacak davaları
- Tazminat davaları
- Temyiz ve istinaf başvuruları
İcra Takip Hizmetleri
- İcra takip işlemleri
- Haciz işlemleri
- İtiraz prosedürleri
Sıkça Sorulan Sorular
S: Kira sözleşmesi olmadan oturan kiracıyı nasıl çıkarabilirim?
C: Sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir. Belirsiz süreli sayılan bu sözleşmelerde, yasal bildirim süreleri uygulanarak tahliye işlemi başlatılabilir.
S: Depozito yerine kefalet alabilir miyim?
C: Evet, kiraya veren isterse depozito yerine kefalet de alabilir. Kefaletin bankalar veya üçüncü kişiler tarafından verilmesi mümkündür.
S: Kiracı kira artışını kabul etmezse ne yapmalıyım?
C: Yasal artış oranını aşmayan artışlarda, kiracının kabulü aranmaz. Bildirim yapmak yeterlidir. Yasal oranı aşan artışlarda anlaşma gerekir.
S: Sözleşme süresinden önce nasıl çıkabilirim?
C: Haklı sebep olmadıkça, kiracı sözleşme süresinden önce çıkamaz. Çıkması halinde tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.
Süreçler ve Zaman Çizelgesi
Tahliye Davası Süreci
- İhtarname Gönderimi (1-7 gün)
- Bekleme Süresi (30 gün)
- Dava Açılması (1-2 gün)
- Duruşma Tarihi (2-4 hafta)
- Karar Verilmesi (1-3 duruşma)
- İcra Aşaması (15-30 gün)
Kira Artış Bildirimi Süreci
- Artış Oranının Hesaplanması
- Yazılı Bildirim Gönderimi
- 30 Günlük Bekleme Süresi
- Artışın Uygulanması
Sonuç ve Değerlendirme
Sivas’ta kira hukuku alanında yaşanan gelişmeler, şehrin demografik yapısı ve ekonomik büyümesi ile doğrudan ilişkilidir. Üniversite öğrencilerinin yoğun talebi, ticari alanların gelişmesi ve konut piyasasındaki hareketlilik, kira hukukunun önemini artırmaktadır.
Sobay Hukuk Bürosu olarak, müvekkillerimize en güncel hukuki bilgileri sunarak, kira hukuku alanındaki sorunlarına çözüm üretmekteyiz. Kira hukukunun karmaşık yapısı ve sürekli değişen mevzuat, profesyonel hukuki desteğin gerekliliğini ortaya koymaktadır.
Kira hukuku alanında karşılaşılan problemlerin çözümü için, uzman bir avukatla çalışmak hem zaman tasarrufu sağlar hem de hukuki riskleri minimize eder. Sivas’ta kira hukuku konularında yaşadığınız sorunlar için Sobay Hukuk Bürosu’na başvurabilir, uzman kadromuzdan destek alabilirsiniz.
Kaynakça
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Kararları (2023-2024)
- Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları
- Akıntürk, Turgut – Ateş, Derya, “Türk Medeni Hukuku”, Beta Yayınları, 2022
- Aral, Fahrettin – Ayrancı, Hasan, “Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri”, Yetkin Yayınları, 2023
- TUİK Tüketici Fiyatları Endeksi Verileri (2024)